«СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО РАЗРЕШЕНИЮ СПОРОВ О ПРАВАХ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО»

Управление Росреестра по Республике Бурятия (далее – Управление) привлекается к участию в судебных процессах по различным категориям дел. К примеру, за 2018 год наше ведомство привлекалось судами по 890 делам. Большинство дел обусловлено наиболее распространенной проблемой, возникающей у участников гражданского оборота, – спором о правах на объекты недвижимости. При этом, граждане ограничены в выборе способа защиты своих прав и законных интересов, поскольку судебная практика говорит о необходимости выбора надлежащего способа защиты нарушенного права. К таковым, как правило, относятся требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании права, об установлении сервитута, прекращении права, признании права отсутствующим, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

Поскольку государственная регистрация права является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, оспаривание зарегистрированного права осуществляется в судебном порядке. При этом, оспариванию подлежит не государственная регистрация права, а само право, документы, послужившие основанием возникновения такого права. Так, Октябрьским районным судом г. Улан-Удэ отказано С. в удовлетворении исковых требований к Управлению о признании незаконным государственной регистрации права. Верховным судом Республики Бурятия решение районного суда оставлено в силе.

В соответствии с Постановлением Пленума ВАС, ВС РФ № 10/22 к искам о правах на недвижимое имущество отнесены споры об установлении границ земельного участка. При этом, решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в Едином государственном реестре недвижимости, в связи с чем, такое решение должно содержать сведения о координатах границ земельного участка, его площади, сведения о средней квадратичной погрешности. Так, Октябрьским районным судом г. Улан-Удэ удовлетворены требования Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ к В., П. об исключении сведений из ЕГРН, включении сведений об описании местоположения границ земельного участка. Верховный суд Республики Бурятия решение суда первой инстанции оставил без изменения, мотивировав тем, что работы по межеванию спорного земельного участка были проведены без учета

сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах, местоположение границ земельного участка не согласовывалось с истцом.

К отдельной категории дел можно отнести споры, связанные с приобретением права на недвижимое имущество. Так, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Гражданским законодательством предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Встречаются случаи, когда продавец недвижимого имущества до государственной регистрации права собственности покупателя ликвидируется (если продавец – юридическое лицо), или умирает. В таком случае, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца о государственной регистрации перехода права собственности. Так, Железнодорожным районным судом г. Улан-Удэ удовлетворены требования С. о регистрации перехода права собственности к С. от умершего продавца.